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| ▲사진=프리픽 |
[한국건설경제뉴스=최대식 기자] 집이 한 채뿐이어도 시가가 약 46억원을 넘으면 종합부동산세 부담이 가파르게 늘어날 수 있다. 반대로 실제 거주하는 1주택자는 종부세 기본공제가 12억원에서 14억원으로 커진다. 정부가 부동산 세금의 무게중심을 ‘몇 채를 가졌느냐’에서 ‘얼마짜리 집을 갖고 실제 살고 있느냐’로 옮기면서다.
양도소득세도 같은 방향으로 바뀐다. 지금은 장기간 보유하면 공제를 받을 수 있지만 앞으로는 실제 거주기간이 공제액을 좌우한다. 한도 없이 늘어날 수 있었던 장기보유특별공제액에는 억원의 상한도 생긴다.
재정경제부는 3일 이 같은 내용의 ‘2026년 세제개편안’을 확정해 발표했다. 개편안은 입법예고와 국무회의 등을 거쳐 정기국회에 제출될 예정이다.
‘몇 채’보다 ‘얼마짜리’…2028년 세율 0.5~5.0% 통일
현재 종부세율은 1·2주택자가 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0%로 다르다. 정부안대로라면 1·2주택 세율은 내년 0.5~3.5%로 올라가고 2028년에는 주택 수와 관계없이 0.5~5.0%의 동일한 세율표가 적용된다.
변화는 고가 1주택에서 두드러진다. 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 세율은 1.0%에서 1.3%로 높아진다. 1주택자로 환산하면 대략 시가 33억원을 넘는 아파트부터 영향을 받는 구간이다.
과표 12억원 초과 25억원 이하 세율은 현행 1.3%에서 내년 1.5%, 2028년 2.0%로 단계적으로 오른다. 1주택 기준 시가 약 46억원을 넘는 가격대다. 집값이 높을수록 세율 상승 폭이 커지는 구조인 셈이다.
정부가 주택 수별 세율 차이를 없애려는 이유는 과세 형평성이다. 같은 30억원어치 주택이라도 고가 주택 한 채를 가진 사람보다 10억원짜리 여러 채를 가진 사람이 더 많은 종부세를 부담할 수 있다는 문제를 손보겠다는 것이다.
실거주 1주택 14억 공제…비거주 1주택은 9억
세율만 바뀌는 것은 아니다. 기본공제와 공정시장가액비율까지 함께 움직인다.
현재 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원, 나머지 주택보유자는 9억원이다. 내년부터 1주택자를 다시 실거주와 비거주로 나눠 실거주자는 14억원, 비거주자는 9억원을 적용한다. 이에 따라 실거주 1주택자는 공시가격 14억원, 아파트 시가로 약 20억원을 넘어야 종부세 과세선에 들어간다.
다주택자는 거주용 주택이 전체 보유주택 가액에서 차지하는 비율에 따라 4억원 초과 9억원 미만에서 기본공제가 정해진다.
현재 60%인 공정시장가액비율도 내년 70%로 올라간다. 조정대상지역 주택을 보유한 1세대 1주택자 외 납세자와 3주택 이상 보유자는 2028년 80%까지 높아진다. 같은 공시가격이라도 과표에 반영되는 금액이 커지는 만큼 세율 인상과 함께 세 부담을 밀어 올리는 요인이다.
정부는 대신 중저가 실거주 1주택자는 보호한다는 방침이다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 시가 20억~30억원 수준의 거주용 1주택자는 세액이 줄고, 30억~40억원대는 변동을 최소화하는 대신 40억~50억원을 넘어서는 주택은 과세를 정상화하겠다고 설명했다.
오래 갖고만 있으면 공제 줄어…2029년부터 ‘거주 8%’
양도세 변화는 더 직접적이다. 현행 1세대 1주택 장특공제는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩, 10년을 채울 경우 최대 80%까지 공제한다.
정부는 이를 단계적으로 거주기간 중심으로 바꾼다. 2029년부터 보유기간 공제를 없애고 거주기간에 연 8%를 적용해 10년 거주 시 최대 80%를 공제하는 ‘장기거주소득공제’ 체계로 전환한다.
공제액 자체에도 천장이 생긴다. 1년의 유예기간을 둔 뒤 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원까지만 공제한다. 집값 상승으로 양도차익이 커질수록 공제액도 제한 없이 증가했던 구조를 끊겠다는 취지다.
따라서 같은 기간 집을 보유했더라도 실제 거주했는지에 따라 양도세가 크게 달라질 수 있다. 특히 수십억원대 양도차익을 낸 초고가 1주택자는 공제율뿐 아니라 10억원 한도까지 함께 따져야 한다.
다주택자는 2028년까지 매도 ‘퇴로’
보유세와 양도세 부담을 동시에 높이면 매물이 잠길 수 있다는 점을 고려해 다주택자에게는 한시적인 매도 기회도 준다.
2년 이상 보유한 조정대상지역 주택의 양도세 중과세율을 2028년까지 낮춘다. 2주택자는 현재 중과 수준보다 2027년 15%포인트, 2028년 10%포인트 낮추고, 3주택 이상은 각각 20%포인트와 15%포인트 낮춰 적용한다.
종부세 세 부담 상한도 바뀐다. 전년도 재산세와 종부세를 합한 금액의 150%였던 상한을 내년부터 200%로 올린다. 1세대 1주택자에게 적용하는 세액공제 역시 2028년부터 보유기간 대신 거주기간을 기준으로 하고 600만원의 공제 한도를 둔다.
취학·전근·치료·전학·해외 체류·부모 봉양처럼 본인의 선택만으로 보기 어려운 사유로 살지 못한 기간은 거주기간으로 인정하는 예외도 마련한다.
결국 이번 개편은 1주택과 다주택을 단순히 가르는 방식에서 벗어나 주택 가격과 실제 거주 여부를 함께 따지는 체계로 바꾸는 데 초점이 맞춰졌다. 실거주 중저가 1주택자는 공제를 넓히고, 비거주·초고가 주택은 보유와 양도 단계 모두에서 세 부담을 높이는 구조다. 다만 대부분 법 개정이 필요한 만큼 실제 세 부담을 판단할 때는 국회 통과 여부와 최종 시행 시점을 함께 확인해야 한다.
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