▲오세훈 서울 시장이 '신(新) 고도지구 구상안'을 발표하는 모습. 사진=서울시 제공

남산·북한산·경복궁 등의 주변 건축물 높이를 제한하는 고도지구 제도가 규제를 완화하는 방향으로, 50년 만에 전면 개편된다.

서울시는 전날 제1차 도시계획위원회를 열고 이런 내용을 담은 용도지구(고도지구·특화경관지구) 결정안을 수정가결했다고 18일 밝혔다.

시는 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정한 이래 남산과 북한산, 경복궁 등 주요 산이나 시설물 주변을 고도지구로 지정·관리해왔다. 고도지구는 도시경관 보호와 과밀방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획이다. 지정 당시에는 필요성이 명확했지만, 제도가 장기화 되면서 높이 규제를 중복 받는 지역이 생기거나, 주거환경 개선이 어려워 주변지역과의 개발격차가 커지는 등 문제도 생겼다. 

시는 이에 그동안 규제로 인식돼 온 고도지구를 일률적 규제에서 시민이 공감할 수 있는 합리적인 관리로 전환하고자 지난 6월 '신(新) 고도지구 구상안'을 발표하고, 7월부터 12월까지 주민 및 시의회 의견을 적극 수렴한 바 있다. 

이번 심의 안건은 지난해 발표한 구상안에서 더 나아가 경관을 보호할 수 있는 범위 내에서 높이를 추가 완화한다는 내용이 담겼다. 고도지구로 인한 불편을 감수해 왔던 지역 주민들의 여론을 적극 수렴했다는 게 시 측의 설명이다.

지역별로 보면 남산 주변 고도지구는 당초 지형적 특성으로 높이가 완화가 어려웠던 다산동, 회현동, 이태원 등 일부 지역에 높이를 12m→16m로 추가완화했으며, 구기·평창 고도지구는 당초 높이 20m를 적용토록 했던 것을 24m로 추가 완화했다.

경복궁 고도지구는 당초 높이는 유지하는 것으로 계획됐으나 지형적 여건을 고려해 1977년 고도지구 최초 지정 이후 처음으로 서촌 지역 일부를 20m→24m로 완화하고 16m→18m로 변경했다. 

또 북한산 주변 고도지구에만 적용돘던 경관관리 가이드라인을 노후 주거지 개선을 위해 남산 고도지구와 구기평창 고도지구에도 추가 적용하기로 했다. 가이드라인은 정비사업 등 추진 시 디테일한 시뮬레이션을 통한 경관 높이를 통한 경관 평가로 높이를 45m까지 완화 가능하다는 내용을 담고 있다.

남산 주변 고도지구는 서울시 주요 경관임을 고려해 남산의 남측 지역은 정비사업 등 추진 시 소월로 도로면 이하 범위 내에서, 북측 지역에서는 정비사업 등 추진 시 역세권 내 위치한 경우, '경관관리 가이드라인'에 따라 시(市) 도시계획위원회의 심의 등을 거쳐 최고 45m까지 높이 완화가 가능하다. 

북한산 주변 고도지구에서도 주민공람 당시 정비사업 등 추진 시 높이 45m까지 완화 가능토록 한 것을, 지역 여건을 고려해 역세권에서 정비사업 등 추진 시 평균 45m까지 완화할 수 있도록 하는 내용을 추가했고, 28m 이하 지역에서만 적용가능토록 한 것을 20m 이하 지역에서도 적용할 수 있도록 변경했다.

구기·평창 고도지구에서도 경관관리 가이드라인에 따라 시(市) 도시계획위원회 심의를 통해 최고 45m까지 높이 완화가 가능하도록 내용이 신설됐다. 

아울러 관리의 필요성이 없거나, 실효성이 없는 지역은 고도지구에서 해제 또는 범위를 조정해 총 8개소(9.23㎢)를 6개소(7.06㎢)로 정비한다. 경관보호 대상이나 목적이 불분명한 '오류, 법원단지 주변 고도지구'는 해제하고 지역특성에 맞는 도시관리계획으로 관리한다.

구로구 오류 고도지구는 서울시 경계부의 도시확장(연담화) 방지를 위해 1990년 지정되었으나, 부천지역은 해제돼 개발이 가속화되는 등 지정목적이 상실돼 금회 고도지구 해제를 통해 '온수역 일대 지구단위계획'으로 관리해 산업 경쟁력을 강화될 예정이다.

서초구 법원단지 주변 고도지구는 대법원 등 유사시설에 대한 도시관리의 일관성과 균형개발을 위한 토지이용 효율성을 고려해 고도지구를 해제하고 '서초로 지구단위계획'으로 관리해 도심기능을 활성화 한다.

이와 함께 자연경관지구(3층 12m이하), 제1종일반주거지역(4층이하), 공원 등이 고도지구와 중복으로 결정돼 있어 규제 실효성이 없는 지역(1.97㎢)은 고도지구를 해제해 규제를 단순화 한다.

다만 국회의사당 주변 고도지구는 주요 시설물 경관보호 범위 내에서 지역의 불편사항 등을 해소하기 위해 높이기준을 기존 75·120·170m에서 90·120·170m로 추가 완화하는 방안을 마련했으나, 추후 관계기관과의 충분한 협의를 거쳐 결정하는 것으로 정해졌다.

시는 이번 심의 결과에 따라 여러 여건 변화와 시민 의견을 종합적으로 반영한 합리적인 신(新)고도지구 재정비안이 실현되면서 불편했던 노후 주거환경을 개선할 수 있을 것이라고 내다봤다. 시는 수정가결된 고도지구에 대한 재열람공고 및 관련부서 협의를 2월 중으로 실시하고 상반기 내 결정할 예정이다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 "그동안 규제로 인식됐던 고도지구에 대한 전면 개편으로 노후주거환경을 개선을 통한 도심내 도시공간 대전환의 시작점이 될 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다. 

한국건설경제뉴스 / 이보미 기자 news@k-buildnews.com

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