▲서울시 영등포구 여의도에서 바라 본 한강과 빌딩 전망<사진=셔터스톡>

도시경관 보호와 과밀방지를 위해 건축물 높이의 최고한도를 제한해온 서울의 고도지구 제도가 전면 개편된다. 북한산 주변은 조망을 해치지 않는 경우 15층 높이로 재개발이 가능해지고, 구로구 오류 고도지구와 서초구 법원단지 고도지구는 전면 해제된다.  

서울시는 이런 내용을 담은 '신(新) 고도지구 구상안'을 마련해 오는 6일부터 열람공고를 실시한다고 3일 밝혔다.

▲신(新) 고도지구 구상안 개요. 자료=서울시 제공

시는 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초 지정한 이래 남산과 북한산, 경복궁 등 주요 산이나 시설물 주변 8개소를 고도지구로 지정해 관리해왔다. 

지정 당시 필요성은 명확했지만, 제도가 장기화되면서 변화에 대응하지 못하고 중복 규제를 받는 지역이 생기거나, 주거환경 개선이 어려워 지면서 주변 지역과 개발 격차가 심화되는 문제가 생겼다.

시는 이에 시대 변화에 따라 규제로 인식된 고도지구 제도를 시민이 공감할 수 있는 합리적 관리로 전환하고자 본격적으로 개선방향을 모색했고, 전문가, 자치구 등과 논의를 통해 새 고도지구 구상안을 마련했다.

이번 구상안을 통해 남산·경복궁 등과 같이 경관관리가 중요한 지역은 제대로 관리하고 세심하게 살펴 규제를 전체적으로 재정비하고, 그 외 실효성이 적은 지역은 과감히 해제한다는 방침이다.

새 구상안은 우선 경관보호 대상이나 목적이 분명한 서울의 주요산인 남산·북한산과 주요 시설물인 경복궁·국회의사당 주변은 고도지구로 지속 관리해 경관을 보호·유지할 계획이다.

특히, 경복궁 주변 지역은 중요 문화재의 경관 보호를 위한 고도제한의 목적이 명확하기 때문에 일부 중복 규제 지역에 대한 지구 조정(0.19㎢)을 제외하고는 현행 건축물 높이 규제를 그대로 유지하기로 했다.

또 남산과 구기·평창 지역은 내사산·외사산으로 둘러싸여 서울의 특징이 담긴 대표경관인 만큼 경관 보호를 위한 현 고도제한의 기본방향은 유지하고 지속적으로 관리하되 지형·지역 여건 등을 고려해 높이를 세밀하게 관리한다.

반면에 관리 필요성이 없거나 실효성이 없는 지역은 고도지구를 해제하거나 범위를 조정하기로 했다. 해제되는 지역은 경관보호 대상이나 목적이 불분명한 '오류·법원단지 주변 고도지구'와 '서초구 법원단지 주변 고도지구'다. 

오류 고도지구는 서울시와 부천시 경계부 도시확장 방지를 위해 1990년 지정됐으나, 그 일대가 아파트 등으로 개발되고 부천지역은 해제돼 지정목적이 상실됐다고 봤다. 이 일대는 고도지구를 해제하고, 지역 특성에 맞게 '온수역 일대 지구단위계획'으로 전환·관리해 산업 경쟁력을 강화할 방침이다.

서초구 법원단지 주변 고도지구는 지방법원과 검찰청이 국가 중요시설이 아님에도 국가 중요시설인 대법원과 대검찰청과 달리 전면지역의 높이를 제한해 도시관리의 일관성이 결여되고 효율적인 토지이용이 제한되고 있어 고도지구를 해제하고 '서초로 지구단위계획'으로 관리하기로 했다.

새 구상안은 또 자연경관지구(3층12m이하), 제1종일반주거지역(4층이하), 공원 등이 고도지구와 중복으로 결정돼 있어 규제 실효성이 없는 지역(1.85㎢)은 고도지구를 조정하고 규제를 단순화한다. 특히 지역특성에 따라 맞춤형 관리방안을 마련해 유연하게 관리한다는 계획이다.

구체적으로 국회의사당 주변 고도지구는 국회의사당 경관 보호를 고려해 고도지구를 유지하되 동여의도의 스카이라인과 연계해 기존 75m에서 최대 170m까지 고도제한을 대폭 완화한다. 업무시설 기준으로 최고 43층까지 올릴 수 있다.

그간 일률적으로 관리해온 높이(41ｍ·51ｍ 이하)를 국회에서 여의도 공원으로 갈수록 점차 높아지도록(75ｍ·120ｍ·170ｍ 이하) 해 도심 기능을 활성화한다는 구상이다.

남산 주변 고도지구는 경관이 잘 보전될 수 있도록 현 높이관리의 기본방향은 유지하되, 지역 여건에 따라 노후된 도시환경을 개선할 수 있도록 남산조망 영향 여부.지형.용도지역 등을 종합적으로 검토하여 높이를 세밀하게 관리한다.

특히, 남산은 서울의 대표 상징경관인 점을 고려하여 한남대교.녹사평대로.서울역 앞 등 주요 조망점에서 남산 정상을 바라 본 모습이나, 소월로.소파로 등에서 도심지를 내려다보는 조망 등 다각도의 경관 시뮬레이션 검토를 진행했다. 그 결과를 토대로 당초 고도제한이 12m·20m였던 지역을 12m~40m로 세분화했다. 

구체적으로 제2종일반주거지역은 현 고도제한(20m)을 28m까지 완화한다. 또한, 주거환경 개선을 위한 정비사업 시 최대 15층(45m)까지 추가로 완화하는 방안을 제시했다. 특히 약수역 일대 준주거지역은 20ｍ에서 지형 차에 따라 32ｍ∼40ｍ까지 완화해 최고 13층의 건물을 올릴 수 있게 된다.

다만, 추가 완화시 북한산 경관 보호를 위해 경관관리 가이드라인을 준수해야 한다.

북한산 주변 고도지구 경관관리 가이드라인은 북한산으로의 열린경관 확보를 위해 ▲ 장대한 입면 지양 ▲북한산으로의 통경축 확보 ▲북한산 방향 주요 가로변 저층 배치 및 건축물 후퇴 구간 설정 등이 될 전망이며 구체적인 계획은 도시계획 관련 위원회의 심의 등을 거쳐 결정된다.

구기·평창 고도지구는 지형 높이차에 따라 심의를 거쳐 최대 8m까지 완화 받을 수 있는 기준을 추가해 북한산·북악산 주변의 양호한 경관보호와 함께 지형차를 고려하여 합리적으로 높이를 관리할 수 있도록 했다.

고도지구와 더불어 한강변의 유연한 경관관리를 위해 한강변 역사문화특화경관지구도 해제된다. 

한강변 강변북로와 올림픽대로변을 따라 선형으로 지정된 역사문화특화경관지구(1.44㎢)는 건축물 높이가 4층 이하(완화 시 6층)로 제한돼 규제 완화 요구가 컸다. 시는 이에 특화경관지구가 도로·공원 등을 포함해 실효성이 적은 상황에서 지역 여건에 맞는 유연한 한강변 경관 형성을 위해 지정을 해제하고 경관 관련 계획으로 관리하기로 했다.

시는 오는 20일까지 '신(新) 고도지구 구상안' 열람공고를 실시하고, 이 기간 시민으로부터 다양한 의견을 청취해 자치구 등 관련 기관(부서)와 협의할 계획이다. 접수된 의견과 함께 시의회 의견 청취, 전략환경영향평가, 시 도시계획위원회 심의를 거쳐 올해 연말께 확정될 예정이다. 

한국건설경제뉴스 / 이보미 기자 news@k-buildnews.com

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