▲사진=픽사베이

정부가 빌라(다세대·연립) 역전세난 상황을 보완하기 위해 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액을 공시가격과 함께 빌라 전세보증금 반환보증의 집값 산정 기준에 활용할 수 있도록 하기로 했다.

아울러 한국토지주택공사(LH)에만 팔 수 있도록 한 공공분양주택(뉴:홈) 나눔형도 개인간 거래를 허용하고, 공공지원민간임대리츠 사업의 공사비도 증액될 수 있게 개선한다. 청약통장 납입 인정액은 약 41년 만에 월 10만원에서 25만원으로 상향된다.

국토교통부는 13일 진현환 국토부 제1차관 주재로 한국주택토지공사· 주택도시보증공사·한국부동산원 부기관장이 참석하는 민생토론회 후속조치 점검회의를 열고 이 같은 내용의 후속 규제개선 조치 32개 과제를 발표했다.

개선안은 우선 빌라 등 비(非) 아파트의 전세보증보험 가입 기준에서 '126% 룰'은 유지하되, 예외적으로 임대인이 주택 공시가격 등에 이의를 신청하고 HUG가 인정하는 경우에 한해, HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한 감정가를 주택가격으로 사용할 수 있도록 허용키로 했다.

전세사기 방지책으로 전세금 반환보증보험 가입요건을 강화했더니 아파트로 임대 수요가 몰리고 빌라 기피 현상이 심해진 데 따른 보완책을 내놓은 것이다. 26% 룰이은 공시가격의 126%까지만 HUG의 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있도록 한 규제다.

정부는 지난해 주택가격 산정 때 공시가격 적용 비율을 150%에서 140%로 강화한 데 이어 보증 가입을 허용하는 전세가율을 집값의 100%에서 90% 이하로 낮춰 사실상 공시가격의 126% 이하로 전셋값을 설정해야만 보증 가입이 가능하도록 했다. 공시가격이 1억원이라면 전세금이 1억2600만원 이하여야 보증보험 가입이 된다는 뜻이다.

국토부는 이번 개선으로 임대인들은 임대보증금 반환 등 부담을 줄일 수 있고, 전세를 희망하는 임차인들도 임대인의 보증금 월세로 전환 요구 등 우려가 낮아져 전월세시장의 선순환체계 구축 등 안정화에 기여할 것이라고 기대하고 있다.

뉴홈 나눔형은 수분양자가 거주의무기간 5년 이후에는 개인 간에도 거래할 수 있도록 하기로 했다. 원래 뉴홈 나눔형은 수분양자가 시세 70% 이하의 저렴한 가격으로 분양받고 이후 주택 처분은 실제 시세 차익이 아닌 감정가 차익 70% 귀속 조건으로 LH 등에게 공공 환매만 가능했다.

아울러 기숙사형(공유형 주거시설) 매입임대주택도 최근 고령자 등 1인 가구의 증가를 고려해 공급대상을 청년층에서 일반층 고령자 등으로 확대한다는 계획이다. 

민영·공공주택 하나만 청약 가능했던 종전 입주자 저축통장(청약예·부금, 청약저축)은 모든 주택유형에 청약할 수 있는 주택 청약 종합저축통장으로 전환을 허용해 통장 가입자의 청약 기회를 늘린다. 통장 가입자가 종전 통장을 해지함과 동시에 신규 청약종합저축통장으로 재가입 조건이다.

1983년부터 유지되 온 청약통장 월 납입금 인정한도도 그간 가구 소득 상승 등을 고려해 월 25만원으로 상향해 통장 가입자가 청약 통장 소득 공제(300만원 한도) 혜택 등을 최대한 누릴 수 있도록 지원한다. 또 지자체가 지역사회의 저출생.고령화 문제에 대응해 특별공급 물량을 배정(기관추천 특별공급 범위 내)할 수 있도록 개선한다.

국토부는 원활한 주택사업을 저해하는 규제들도 합리적으로 개선키로 했다. 일단 도심 주택사업 활성화를 위해 재건축·재개발 추진 과정에서 공공분양 뉴:홈을 추가 공급하는 등 공공주택 공급계획 변경이 필요한 경우 정비계호기 변경절차를 간소화해 신속한 주택공급을 지원한다.

토지 소유자에게 토지면적 2분의 1이상의 동의가 필요했던 조합 설립 등을 위한 협의 과정에서 정비구역 내 국‧공유지에 대해 재산 관리청의 명시적 반대가 없을 경우에는 협의에 동의한 것으로 간주해 사업 추진과정에서의 불명확성을 해소한다.

가로주택정비사업은 가로구역 내에 사업시행구역을 지정할 수 있으나 두 구역간 면적 상한이 다르므로, 가로구역 내 잔여부지가 발생하지 않도록 면적 상한을 동일하게 하여 노후주거지 정비 면적을 확대한다. 이에 따라 현행 사업시행구역은 최대 1만㎡까지 지정 가능하나, 가로구역과 같이 1.3만㎡까지 상한 확대된다.

또 소규모재개발사업 추진을 위해 필요한 2면 접도요건도 일정 폭(20m) 이상의 도로에 1면만 접해도 추진 가능토록 요건을 완화해 사업 진입 문턱을 낮출 계획이다.

안정적인 민간임대주택 공급기반 강화를 위해서는 공지원민간임대리츠 사업의 공사비 조정 기준을 개선하고, 임대리츠 지분 양수 시 양수인요건도 완화한다.

착공 전 사업장의 경우 물가상승으로 인한 공사비 증액 인정 범위에 대해 일정 수준으로 조정하고 있는 항목들을 합리적으로 개선한다. 아울러 현재 착공 후에는 공사비 조정이 불가능하나, 원활한 공사 진행이 가능하도록 신규사업은 공사비 조정을 위한 예비비를 편성하고, 기존사업은 PF조정위원회를 통해 공사비 조정을 2027년 6월까지 3년간 한시적으로 추진키로 했다.

임대리츠 지분 양수 시 양수인 요건도 기존 양도인의 신용평가 등급 이상을 요구하는 등 신규 리츠·펀드는 지분 양수가 쉽지 않은 구조이나, 필요조건 충족 시 신용평가등급요건 적용을 제외토록 한다.

필요 조건은 ▲임대리츠의 보유주식을 50% 이하로 매각하고 ▲간접투자기구(리츠‧펀드 등)를 구성하면서 ▲공적자금 등이 일정지분 이상인 경우 등이다.

신속한 공공택지 조성 등을 위해서는 토지 수용 속도를 높일 수 있도록 대토보상을 받으려는 토지 소유자가 주택 분양권으로도 보상을 받을 수 있도록 선택권을 확대하고 대토보상(토지로 보상)하는 경우에는 당해 사업지역으로 제한하지 않고, 동일 사업시행자의 다른 사업지역 미분양 물량으로 보상을 허용한다.

또한, 대토보상 토지의 전매제한기간이 현재 대토보상계약 시점부터 소유권이전 등기 시까지로 약 10년 정도 장기 소요되므로, 토지 소유자의 오랜기간 자금 동결에 따른 부담 완화를 위해 전매제한 종료 시점을 대토공급계약 시까지로 앞 당긴다.

이와 함께  선호도가 낮은 공동주택용지의 대토보상 수요 확보를 위해 토지 소유자가 대토보상 토지에서 개발리츠 등을 통해 직접 주택사업을 시행할 경우 주택 우선 공급권을 제공해 인센티브를 강화한다.

진현환 국토교통부 제1차관은 "현재 주거 환경과 맞지 않은, 국민을 불편 하게 하는 규제들은 신속히 개선하는 것이 바로 민생 현안"이라며 "제도 개선이 적기에 이뤄질 수 있도록 하위법령들은 즉시 개정작업에 착수하고 법률 개정 필요사항에 대해서도 국회와 긴밀히 협력해 나갈 계획"이라고 말했다.

그러면서 "발표 정책들에 대한 실질적인 성과 확보를 위해서는 제도개선과 함께 현장 이행력이 무엇보다 중요하다"며 "정부 뿐만 아니라 3개 공공기관에서도 국민 주거안정을 실현한다는 높은 책임감을 가지고 선도적인 역할을 수행해 줄 것"을 당부했다. 

한국건설경제뉴스 / 이보미 기자 news@k-buildnews.com

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