▲사진=셔터스톡

서울시가 최근 자재값·공사비 상승 등으로 위축된 재개발·재건축 사업을 활성화 하기 위해 사업성을 개선하고 주거만족도를 높이는 방향으로 도시주거환경정비 기본계획을 손질했다.

서울시는 앞으로 5년간 정비사업의 방향을 제시하는 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획'을 재정비해 30일 주민공람을 시작으로 9월 최종 고시할 예정이라고 밝혔다.

2030 기본계획은 주거지역을 대상으로 주택정비형 재개발, 재건축, 주거환경개선사업의 기본방향을 제시하는 정비사업 부문 최상위 계획이다. 특히 올해 3월 내놓은 '재개발·재건축 사업지원' 중 사업성 보정계수‧현황용적률 인정에 대한 적용방안이 새롭게 담겼다.

도시·주거환경정비 기본계획이 수정된 것은 2015년 11월 '2025 기본계획' 재정비 후 10여 년 만이다. 시는 2021년 9월 2025 기본계획 1차 변경 이후 올해 2월 2차 변경을 거처 각종 여건을 반영한 바 있다.

시는 당초 보존 중심이었던 2025 기본계획에서 전환해 정비사업 활성화를 통한 안정적인 주택공급과 도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조라는 두가지 목표에 초점을 두고 계획을 수립했다. 

구체적으로 사업성 개선을 통한 안정적인 주택공급을 위해 사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정, 1·2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준을 완화하고 공공기여율 등도 합리적으로 개편했다.

사업성 보정계수는 단지나 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높이기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모·세대밀도 등을 고려해 '허용용적률'에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 

서울시 평균 공시지가를 재개발·재건축이 들어가는 구역의 공시지가로 나눈 값(서울시 평균 공시지가/해당 구역 평균 공시지가)으로 사업성 보정계수를 구하는데, 수치가 커지면 부양주택이 차지하는 비율도 높아져 자동으로 사업성이 올라가게 된다. 

시는 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해줄 계획이다. 예를 들어  '기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 최대 2.0을 적용하면 허용용적률이 40%로 올라 분양주택이 최대 10%p(분양 275%.임대 25%→ 분양 285%.임대 15%) 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다.

또 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 '현황용적률'을 기준용적률(재개발) 또는 혀용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업을을 최대한 높여줄 계획이다.

우선 재개발은 1종 또는 2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정해주기로 했다.

재건축은 현재 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높은 경우에도 일반적인 용적률 체계에 따라 기준용적률부터 시작, 허용용적률 이상은 '기부채납'을 통해서만 확보할 수 있었으나 이제 재건축 과밀단지는 현황용적률까지 기부채납 없이 온전히 확보할 수 있게 된다.

현재 서울 시내에는 2004년 종세분화 이전 적법하게 건립됐음에도 불구, 관련 제도 변경으로 현재는 과밀단지가 돼버려 사업이 정체된 노후단지 149곳 8만7000세대가 있다. 시는 이번 기본계획 재정비로 이런 단지가 사업추진에 탄력을 받게 될 것이라고 내다봤다.

다만 '사업성 보정계수'와 '현황용적률 인정' 모두가 적용되는 단지의 경우, 허용용적률 산정 시 사업성을 개선해 주는 두 가지 방안 중 유리한 한 가지 방법만 적용할 수 있도록 할 방침이다.

시는 또 열악한 1·2종일반주거지역 및 준공업지역 중 기존 주거밀집지역의 주거환경을 개선해 주기 위해 용적률과 높이를 완화키로 했다. 

1종일반주거지역은 '4층 이하 높이' 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한과 법적상한용적률을 기존 150%→ 200%까지 확대해 준다.

그간 허용용적률 10%포인트(p)였던 '2종일반주거지역'은 20%p로 확대하고, 기존에 3종일반주거지역과 동일하게 적용해 왔던 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 완화 받을 수 있게 한다는 계획이다.

공공기여 비율은 1단계 종상향 시 10%로 동일하게 적용토록 조정해 과도한 공공기여로 인해 용도지역 상향 효과 등 사업추진 동력이 상쇄되지 않게끔 하고, 임대주택 및 전략용도시설 도입 시 건축물 기부채납 계수를 1.0으로 완화해 준다.

시는 아울러 각종 규제, 주민 반대 등으로 인해 재개발·재건축 추진이 어려운 개발 사각지대에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진할 방침이다.

휴면타운 2.0은 전면 철거형 아파트 개발이 아니라 개별건축을 지원하는 방식으로, 다가구.다세대.연립주택 정비를 지원하는 주거 안정사업이다. 

특별건축구역·건축협정 집중구역·리모델링 활성화 구역 지정을 통한 용적률.건폐율 등 건축기준 완화,  전문가 컨설팅 지원(휴머네이터), 공사비 대출·세제 감면 등 금융지원, 도로·공영주차장 등 기반시설 확충 등 주거환경을 실질적으로 개선할 수 있는 지원이 제공된다.

공공성을 함께 확보하기 위한 다양한 인센티브 방안도 마련됐다. 먼저 보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 친환경·미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위한 허용용적률 '인센티브 항목'이 기존 6가지에 12가지로 확대됐다.

공공보행통로·열린단지를 조성하거나 저출산, 초고령화에 대응한 돌봄.고령서비스시설을 설치할 경우 인센티브를 주고 장애인 등을 위한 배리어프리 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능등급에 따른 차등 인센티브도 제공한다.

또한 환경친화적이면서도 매력적인 주거지를 위해 친환경 건축물, 장수명주택, 우수디자인.수변친화공간 조성 시에도 인센티브를 주고 공동주택 안전성능(소방.피난) 개선, 저류지 설치, 도심항공교통 시설 등 설치 시에도 인센티브를 주기로 했다.

시는 이외에도 기본계획에 정비사업 추진 시 '기반시설 입체.복합화' 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있게끔 반영했으며, 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.

당초에는 공공시설별 각각의 토지로 기부채납 받던 것을 시설 입체·복합화'를 통해 불필요한 토지기부채납을 최소화하고 서울 시내에 가용한 주택용지를 추가로 확보할 수 있도록 할 예정이다.

시는 다음달 13일까지 '2023 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획 재정비안' 주민공람을 진행하고 이후 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 9월 최종 고시한다는 방침이다. 

한병용 서울시 주택정책실장은 "이번 ‘2030 기본계획’ 재정비를 통해 정비여건이 대폭 개선, 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다"며 "기본계획 재정비 이후에도 지속적으로 제도를 손질, 발굴해 시민의 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 계속 노력하겠다"고 전했다. 

한국건설경제뉴스 / 이보미 기자 news@k-buildnews.com

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