▲사진=픽사베이

정부가 '리츠(부동산투자회사·REITs)' 활성화를 위해 규제를 대폭 풀고 사업성을 높이기로 했다. 개발 단계에서부터 리츠가 좋은 자산을 개발·편입할 수 있게 '프로젝트리츠'를 도입하고, 리츠 인가제를 등록제로 변경하는 한편 주식 소유 한도, 공식 의무도 완화한다. 

국토교통부는 17일 오전 경제관계장관회의를 열고 의견을 통해 이같은 내용을 담은 '리츠 활성화' 방안을 발표했다. 

국내 리츠 자산 규모는 약 98조원(상장리츠 16조원)으로, 지난 5년간 약 2배 늘었으나, 최근 고금리 등으로 성장속도가 둔화된 상황이다. 반면 미국·일본 등 선진 시장 규모는 우리나라의 10배 이상으로, 주택·오피스 외 물류센터, 헬스케어 등 다양한 자산에 투자돼있다.

정부는 국내 리츠의 성장을 가로막는 이유가 과도한 규제 때문이라고 보고, 규제를 완화해 리츠 규모를 키우는 동시에 일반 국민들의 투자를 유도해 국민에게는 안정적인 소득을, 기업에는 부동산 유동화 기회를 제공하고, 임대주택 공급을 통한 부동산 시장 안정과 부동산 산업 선진화에 기여하겠다는 방침이다.

이에 정부는 리츠가 좋은 자산을 먼저 개발·편입할 수 있도록 '프로젝트 리츠'를 도입하기로 했다. 현재는 리츠를 활용해 부동산을 개발하려면 변경 인가, 공시, 주식 분산 등의 규제가 뒤따르기 때문에 프로젝트금융투자회사(PFV)를 세워 개발한 뒤 리츠가 인수해 운영하는 방식이다. 

정부는 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 개발 단계 특성을 고려해 규제를 합리적으로 개선할 필요가 있다고 봤다. 이에 따라 개발 단계(사모)는 일반 투자자 보호 목적의 규제를 대폭 완화하고 운영 단계(공모)는 투자자 보호 장치가 적용되는 이원적 방식을 도입한다.

특히 프로젝트 리츠에는 인가제가 아닌 등록제를 적용해 사업 지연과 비용 부담을 완화해준다. 또 50%로 정해진 1인 주식에 투자한도제한도 없애기로 했다. 공시·보고 의무는 최소화한다. 사업 분석과 안정성을 확인할 수 있는 투자 보고서만 보고하면 되고, 주식 공모 시기도 준공 후 5년 이내로 늦춰준다.

리츠가 좋은 부동산을 매입할 수 있도록 헬스케어, 테크 자산 등으로 투자 대상도 확대한다. 국토부는 시니어주택과 의료·상업 복합시설인 헬스케어 리츠를 2·3기 신도시 우수한 택지를 활용해 내년까지 3곳 이상 공모할 예정이다. 2030년까지는 10곳 공모를 추진할 계획이다.

인공지능(AI), 탄소중립 등 신 성장 미래산업 필수 자산인 데이터센터, 청정에너지 자산 등에 투자도 허용된다. 국토부는 지방 산업단지 내 공장 등 기업 자산을 리츠로 유동화할 수 있도록 산업직접법 시행령 개정안 세부 규정을 다음달까지 마련할 방침이다. 아울러 2·3기 신도시 개발의 정합성·효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무·상업 용지를 리츠 방식 사업자에 우선 제공한다.

자금유보·자산재평가 등을 통한 리츠 투자여력도 확충에도 나선다. 올해 하반기 중 개정안을 발의해 공모리츠와 공모예외리츠 간 합병(M&A)을 허용하고, 수익 추구를 위해 배당금을 모아 좋은 부동산을 매입하고자 주주가 동의한 경우 자금 유보를 허용한다는 방침이다.

규제에서 지원 중심으로 리츠 행정도 선진화 한다. 리츠 산업 육성과 투자자 보호 등 업무를 총괄 지원하는 전담 지원기구인 리츠지원센터 운영 방안을 연내 마련할 계획이다. 시장에 의한 자율적인 건전성 제고를 위해 AMC 전문인력 교육·관리, 이해상충방지 기준 마련 등 자율규제도 허용한다.

또 리츠산업 육성과 제도 운영 등 리츠 정책 전반에 대한 의견 수렴·소통 강화를 위한 민간 자문기구를 오는 8월 설립해 법률ㆍ금융ㆍ부동산 분야 등 민간전문가 중심으로 위원회를 구성하고, 효율적 자문을 위해 분야별 분과위원회(3개) 운영할 방침이다.

이와 함께 신속한 인가, 보고·공시 등 행정 부담을 완화해 리츠 운영규제를 합리화한다. AMC 사업계획서 양식 간소화, 기금투자심사와 리츠인가심사 병행 등 불필요한 절차 생략 등을 통해 인가 소요기간을 절반 수준으로 단축하고, 연기금·공제회 등 기관 투자자의 신속한 투자 결정을 위해 '블라인드 리츠'도 허용한다.

더불어 연기금·공제회 등 투자 전문성을 보유한 기관 투자자의 신속한 투자 결정을 위해 영업등록 시 투자 대상을 확정하지 않고 투자 조건만을 등록해 향후 동 조건 충족 자산에 대해 별도 인가 없이 신속 투자할 수 있는 '블라인드 리츠'도 허용한다.

또한 올해 하반기 중 개정안 발의를 통해 투자자 보호와 무관하거나 불필요한 보고·공시 사항을 폐지하고 중복사항도 합리적으로 조정한 뒤 상시적인 감독·검사 체계를 통해 사후 확인·관리를 강화하는 한편 타 입법례 분석 등을 통해 불합리한 처벌·제재 규정은 정비한다.

국민들의 리츠에 대한 합리적인 투자 판단을 지원하기 위해서는 투자보고서(분기별 공시)를 전면 개편한다. 보유 부동산 가치, 자금 조달 구조, 임대·운영 현황 등을 상세 분석하고, 정보 가공이 용이하도록 개편하는 것이다. 또  투자보고서 관련 정보 데이터베이스(DB)화와 데이터 시각화 등을 통해 국민의 리츠 정보 접근성 개선한다.

아울러 부동산 이익이 지역 주민에게 돌아갈 수 있도록 지역 주민 중심의 '지역상생리츠'도 도입하고 일반투자자가 자산 현황 및 자금조달 여건 등을 충분히 판단하고 공모에 참여할 수 있도록 공모 규정도 개선한다. 이에 따라 지역상생 리츠 공모기한은 영업 인가 후 2년 이내에서 3년 이내로 확대하고 1인 주식한도 제한(50%) 규정도 주식 공모 이후로 통일하기로 했다.

리츠를 통한 안정적인 생활자금 마련을 지원하기 위해 월 단위 배당도 할수 있도록 허용된다. 정부는 이를 위해 배당액 산정 및 회계처리 방법 등을 담은 가이드라인을 마련한다. 또 리츠의 의사결정이 투자자 이익을 보호할 수 있도록 리츠 이사회 구성·운영 등에 대한 가이드라인도 연내 마련할 방침이다.

공모ㆍ상장 리츠 시장 활성화와 건전성 확보를 위해서는 앵커리츠가 시장 지위에 부합하는 역할을 적극 이행할 수 있도록 주택도시기금 외 공제회 등 공적자금의 출자 참여를 허용해 앵커리츠 투자 규모를 단계적으로 확대할 계획이다. 특히 앵커리츠가 장외 거래 뿐 아니라 장내 거래도 할 수 있도록 해 리츠시장 거래 활성화를 유도한다.

부동산 시장 안정과 발전을 위한 리츠 역활도 확대한다. 본 PF로 전환되지 못하고, 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수할 수 있도록 하는 것이다. 이를 위해 건설 실적이 부족한 곳들도 참여가 가능하도록 시공사 참여 요건을 5년간 300가구로 완화한다.

또 리츠가 미분양 리스크를 해소할 수 있도록 재무적 투자자(FI)와 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 'CR리츠'를 도입해 미분양 주택을 매입·운영하고 부동산 경기 회복 시 이를 다시 매각할 수 있또록 한다. 이를 위해 CR리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안 취득세·종부세 등 세제 지원을 통해 사업성을 확보할 수 있도록 한다.

아울러 국토부는 안정적 임대수익을 바탕으로 장기간(20년 이상) 대규모로 임대할 수 있도록 리츠를 적극 활용하고 불합리한 규제를 최소화한 '중산층 장기임대주택'을 육성하는 방안도 관계부처 세부 협의 등을 거쳐 7월 중 발표할 예정이다. 

한국건설경제뉴스 / 이보미 기자 news@k-buildnews.com  

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