▲모아주택 1호 착공 ‘광진구 구의동 592-32번지 일대’ 정비 후 조감도 / 제공=서울시

[한국건설경제뉴스=이보미 기자] 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 묶어 소규모 정비를 추진하는 서울시의 '모아타운' 사업이 투기 근절을 위해 주민제안 방식으로 바뀐다.

주민갈등과 기획부동산 투기세력 유입을 막기 위해 주민제안 동의기준을 강화하고 '갈등 코디'를 파견해 관리한다.

서울시는 모아타운 사업을 둘러싼 주민 갈등과 기획부동산 투기 살계가 발생해 구체적 대응 계획과 지원방안이 담긴 '모아주택·모아타운 갈등방지 세부 실행계획'을 마련해 추진한다고 18일 밝혔다.

이는 지난 3월 발표한 갈등 방지대책 후속 조치로 ▲자치구 공모 조기 종료 ▲원주민 보호를 위한 주민제안 동의기준 강화 ▲갈등 코디네이터 파견·갈등 모니터링 강화 ▲세입자 갈등조정 협의체 운영기준 마련 ▲기획부동산 투기거래 사도 구역 제외 ▲분기별 사도 투기 현황 모니터링 및 법령 위반사항 조치 등을 담고 있다. 이번 계획은 이달 19일부터 즉시 적용된다.

단계별 주민갈등대책으로 자치구 공모 조기 종료, 주민제안 강화, 갈등 코디파견 등이다.

모아타운 자치구 공모는 이달 31일 조기 종료한다. 당초 2022년 3월부터 2025년 6월까지 시행 예정이었으나, 현재까지 97곳이 모아타운 대상지로 선정돼 목표로 한 100곳이 충분히 가능해졌고, 공모신청시 30%의 낮은 동의율이 주민 갈등의 주요 요인으로 작용한다는 조사 결과에 따라 조기 종료하기로 했다.

다만, 현재까지 공모 준비 상황 등을 고려해 이달 31일까지 자치구로 접수된 것만 인정되며 기존 선정위원회 심의 안건으로 상정되어 보류된 대상지는 요청시 대상지 적정 여부 심의를 통해 대상지로 추가로 선정할 예정이다. 이후 자치구 공모를 준비 중이었던 지역은 주민제안 방식으로 전환해 주민이 직접 모아타운 관리계획 수립을 추진할 수 있도록 한다.

또한, 원주민의 참여율을 높이고 투기세력 주도 추진 차단을 위해 모아타운 주민제안 동의 요건 강화 및 검토기준을 새롭게 마련했다. 관리계획 수립전, 계획범위에 대한 전문가 자문 동의율 기준을 토지등소유자 수의 50% 이상 동의에서 주민제안 조례 기준인 토지등소유자 60% 및 토지면적 2분의 1 이상으로 일원화하고, 주택 등 분양받은 권리산정기준일을 시자문요청 접수일 또는 구접수일(주민요청시)로 앞당겨 지정할 예정이다.

▲모아주택 주민제안 추진절차 및 요건 / 제공=서울시

모아타운 주민제안 적정범위 자문시 세부 검토 기준을 마련해 부적합하다고 판단되는 지역은 추진을 불허할 예정이다. 구체적인 검토 기준은 ▲동의자 중 노후·불량 건축물 소유자의 동의가 2/3 미만 ▲2022년 이후 매입한 건축물 소유자 동의율이 30% 이상 ▲반대 동의율이 토지등소유자의 25% 또는 토지면적 1/3 이상 ▲부동산 이상거래 등으로 투기세력 유입이 있다고 판단되는 경우로 해당 기준 어느 하나에 해당할 때 주민제안을 불허할 예정이다.

이를 통해 다수의 외지인이 신축 다세대 건축물 등을 매수 후 모아타운 관리계획 수립을 추진하여 원주민과 갈등을 초래하는 문제가 해소될 것으로 보고 있다.

시는 모아타운 투기대책으로 대상지 선정 제외, 사업구역 제외, 분기별 모니터링 등을 진행한다.

지난 3월 적발된 모아타운 내 사도 지분쪼개기 투기행위에 대해서 전수 조사한 결과, 모아타운 9곳 14개 필지가 대상지 선정 후 기획부동산 거래를 통해 지분 쪼개기가 이루어진 것으로 조사됐다. 사도 지분거래를 중개하면서 공인중개사법을 위반한 중개업소 4곳에 대해서는 수사 의뢰했다.

우선 모아타운 대상지 선정 또는 주민제안 시 사도에 대해 부동산실거래내역을 조사·분석하여 기획부동산을 통한 사도 지분쪼개기가 적발되는 경우 우선적으로 선정에서 제외할 예정이다.

또 모아타운 관리계획 수립지역 중 기획부동산을 통한 사도 지분 쪼개기가 적발되는 필지는 모아주택 사업시행구역에서 제외하여 현금청산 등에 따른 개발이익이 발생되지 않도록 기존 도로로 남길 예정이다.

모아타운 내 사도 지분공유 투기행위에 대해 분기별로 전수조사하여 부정당한 거래 등 관련 법령 위반 시 예외없이 강력히 처벌할 계획이다.

서울시 관계자는 "재개발은 정비구역이 지정될 경우 사업시행구역으로 확정되는 반면에 모아타운은 관리계획 수립 이후 사업가능구역별로 조합설립인가가 되어야 사업시행구역으로 확정되므로 조합설립 전까지는 사업시행 여부가 불투명하다"며 "모아타운을 미끼로 투자를 권유하는 사도를 매입하는 경우 투자손실의 우려가 있으므로 각별한 주의가 필요하다"고 밝혔다.

이번 갈등방지 대책은 이달 19일 이후 즉시 적용된다. 다만, 권리산정기준일의 경우 기 고시된 대상지는 제외하고 향후 모아타운 주민제안 상정안건부터 적용될 예정이다.

▲권리산정 기준일 / 제공=서울시

서울시는 지난 12일 제5차 모아타운 대상지 선정위원회를 개최하여 공모 신청한 10곳 중 관악구 난곡동, 광진구 자양1동, 강북구 수유동 3곳을 모아타운 대상지로 선정했다.

주민갈등 및 사업실현성 여부, 지역여건 등을 고려하여 동작구 상도4동은 미선정하였고, 광진구 자양4동은 재검토, 강서구 화곡본동 5개소는 조건부 보류했다.

이번에 선정된 3곳은 모아타운 대상지 내 노후한 단독주택ㆍ다가구주택이 밀집돼 기반시설이 열악하나 사업추진을 위한 동의율이 50% 내외로 사업추진을 위한 주민동의율이 높은 지역이다.

이 외 7곳은 지역여건 고려시 모아주택 추진 부적정하거나 사업실현성 미비 등으로 사유로 미선정 또는 보류됐다.

▲모아타운 대상지 선정 결과 / 제공=서울시

시는 지분 쪼개기 등 투기 수요를 원천 차단하기 위해 이번 5차 대상지 선정위원회 대상지에 대해 시 접수일 또는 구 접수일을 기준으로 권리산정기준일을 지정‧고시했다.

한병용 서울시 주택실장은 “그동안 모아주택ㆍ모아타운 많은 관심 호응 속에서 활발히 추진되고 있으나 일부 투기 세력이 유입되어 주민갈등을 초래하는 사례가 발생하고 있다”며 “모아타운이 투기의 온상이 되지 않도록 강력히 대응하여 모아주택·모아타운 정책이 원활히 진행될 수 있도록 지원을 강화할 계획”이라고 말했다.

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