올해 수도권 18.2만가구 입주…지난해 대비 4.8% 증가
전셋값이 매매가와 동반 하락 이례적

금리 변동 불안 사라져야 전세시장 하락진정
내년 입주감소, 월세 부담 커지면 전세 다시 상승 전망

▲서울시 아파트와 건축물<사진=셔터스톡>

 

요즘 수도권에서 밤잠을 설치는 임대인들이 많다. 전셋값 하락이 계속되기 때문이다. 

 

KB부동산 월간시계열 전세가격 지수 변동률을 살펴보면 수도권 지난해 전세가격지수 변동률은 6.54% 하락한 것으로 나타났다. 매매가격지수가 4.91% 하락한 것과 비교하면 꽤 높은 수준이다. 지역 가운데는 경기가 6.96%로 가장 전세하락폭이 컸다. 

 

▲<자료제공=부동산인포>

 

다만, 올해 1월 첫 주로 넘어오면서 하락폭은 다소 둔화 됐다. 

 

KB부동산 주간시계열 전세증감 데이터에 따르면 2022년 12월 마지막 주에서 2023년 1월 1주로 넘어오면서 수도권 전세지수 변동률은 종전 -0.89%에서 -0.73%로 둔화 됐다.

 

하락폭은 둔화됐지만 여전히 시장은 불안정하다. 

 

요즘 일어나고 있는 매매가와 전셋값 동시 하락은 드문 현상이다. 집을 구입하지 않는 사람들이 전세에 남게 되면 부족한 전세로 전셋값이 오르는 게 일반적이기 때문이다.

 

업계에서는 이 같은 현상이 나타나는 이유로 기준금리 인상을 꼽는다. 

 

지난해 1.25%로 출발했던 기준금리는 11월엔 3.25%를 기록했다. 전세자금대출도 작년 1분기경 3.45~4.78% 수준에서 4분기에는 5.93~7.51%까지 치솟았다(출처: 시중 주요은행 금리). 현재는 소폭 낮아진 상황이다.

 

▲<자료제공=부동산인포>

 

금리가 크게 오르면서 최근 2년여사이 부담이 크게 증가한 전세보다 상대적으로 부담이 적은 월세로 수요자들이 대거 이동하며 전셋값 하락이 이어진 셈이다. 

 

■ 올해 수도권 15.2만가구 입주…작년 대비 4.8%↑, 내년엔 다시 감소

 

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 수도권 입주물량은 18만2,521가구다. 지난해(17만4,203가구) 대비 4.8% 증가했다(아파트기준. 임대포함). 18만가구가 넘은 것은 2020년(18.8만가구) 이후 3년만이다. 

 

▲<자료제공=부동산인포>

 

지역별로 보면 △서울 2만5700가구 △경기 11만1,579가구) △인천 4만5,242가구 등이다. 인천이 지난해에 이어 올해까지 4만가구 이상 입주가 몰려있다. 

 

내년엔 올해보다 입주물량이 약 26.5% 줄어든 13.4만가구로 예상된다. 

 

■ 주요 시도 물량 비교 분석

▲<자료제공=부동산인포>

 

각 시도의 주요 지역 가운데 올해 입주물량이 많은 곳을 중심으로 살펴보면, 서울에서는 강남구, 은평구, 서초구, 동대문구 등이 2천가구 이상 입주한다.

 

경기도에서는 1만가구 이상 입주가 이뤄지는 곳은 양주시(1만1,714가구), 화성시(1만1,528가구), 수원시(1만504)가구 등이며 용인시, 평택시, 성남시 등은 6천가구 이상 입주예정이다. 

 

인천은 올해 큰 입주장이 선다. 2년 연속 4만가구 이상 입주가 몰리면서 전세시장이 약세다. 서구가 1만7,467가구로 가장 많고, 부평구(9,246가구), 미추홀구(8,616가구), 연수구(5,905가구) 등의 순이다. 

 

■ 수도권 전세 하락장 언제까지? 

 

전세시장의 큰 변수는 금리와 입주물량이다. 

 

앞서 언급됐듯이 단기간 금리인상으로 인한 전세대출 비용 증가로 전세수요 상당수가 월세로 전환됐다. 여기에 더해 이전 정부 때 시행됐던 계약갱신청구권의 1회 사용 물건들이 인상된 전셋값이 반영되지 않은 채 거래되면서 전셋값이 하락했다.

 

입주물량은 많을수록 전셋값 약세는 불가피 하다. 특히 평년보다 물량이 많은 곳들은 적어도 해당 시점은 약세가 이어질 수밖에 없다. 때문에 분양을 받아 놓고 잔금마련 등에 어려움을 겪는 수요자들로 인해 매매시장도 어려움이 따를 수 있다. 

 

따라서 전세시장이 안정화 되기 위해서는 금리 인하가 이뤄져야 한다는 얘기다. 

 

다행이 1월 들어 금융권에서 전세대출 금리를 인하하는 움직임이 있고, 지속적인 인하가 이뤄진다면 전세시장도 변화가 가능하다. 또한 월세 부담도 커진 상황이라 금리인하가 이뤄진다면 수요자들도 전세로 전환 돼 전셋값은 다시 상승 전환될 수 있다. 

 

많은 입주물량도 전셋값 하락에 영향을 끼치지만 모든 지역이 그렇다고 볼 순 없다.

 

올해 서울에서 입주물량이 가장 많은 곳은 강남구다. 은평구, 서초구 등도 입주물량이 많은데, 이들 지역 대체로 수요자들이 선호하는 곳들이다. 

 

입주 현장은 강남구 개포동 개포 프레지던스 자이, 대치동 대치 푸르지오 써밋 등이, 은평구는 수색증산뉴타운 내 3개 단지, 서초구는 반포동 래미안 원베일리 등이 중심이다. 

 

적어도 서울의 경우 이들 선호지역 중심의 입주가 많아 전세시장이 악화될 것으로 예상되지 않는다.

 

반면, 서구와 부평구, 미추홀구 등을 중심으로 입주가 몰린 인천은 금리 등 외부 요인이 급변하지 않을 경우 올 한해는 추가하락이 불가피해 보인다. 곳에 따라서는 지난해 보다 하락폭이 클 수도 있다. 

 

경기도에서는 1만가구 이상 입주하는 양주, 화성, 수원도 불안정하기는 마찬가지다. 

 

특히 양주시의 경우 옥정신도시, 양주회천신도시를 중심으로 민간, 공공 물량이 대거 몰려 있어 약세가 불가피해 보인다. 

 

올해도 기준금리 추가 인상 가능성이 높다. 다만, 전세대출 등 서민들과 직접 연관된 금융상품의 금리가 이에 따라 크게 오르기는 쉽지 않을 전망이다. 대출금리 인상과 관련해 좋지 않은 여론과 정부는 전세자금대출 지원도 확대하고 있기 때문이다. 

 

금융비용이 감소하면 월세 수요도 감소하게 돼 낮아진 전세로 수요자들의 유입이 빨라질 수 있다. 유입 속도를 1~2개월 등으로 한정할 순 없지만 단기간 반등은 시간문제다.

 

부동산인포 권일 리서치팀장은 “지난해 수차례 인상됐던 금리는 올해 인상 횟수, 폭은 제한될 가능성이 높은 만큼 전세대출 금리도 시간이 갈수록 점차 안정화 될 것으로 보인다. 이렇게 되면 전세쪽 수요도 조금씩 증가할 것”이라면서 “다만 여전히 갱신이 이뤄지는 전세계약들로 전셋값은 당분간 하락이 예상되며 이르면 하반기, 늦으면 입주물량이 감소하는 내년 상반기에는 전세하락이 줄고, 상승 전환하는 곳이 나올 수 있을 것”이라고 말했다. 

 

<자료제공>=부동산인포

 

한국건설경제뉴스 / 박인선 기자 news@k-buildnews.com 

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