▲사진=픽사베이

정부가 역전세난을 막기 위해 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인에 대한 대출규제를 1년간 한시적으로 완화한다.

국토교통부와 금융위원회 등 관계 부처는 '은행권 전세보증금 반환목적 대출규제 완화'를 오는 27일부터 시행한다고 26일 밝혔다.

이번 대책은 예상치 못한 전세가격 하락으로 인해 전세금 반환이 지연돼 주거이동에 제약을 받거나 전세금 미반환 위험우려로 불안해하는 세입자를 위해 원활히 전세보증금을 돌려받을 수 있도록 지원하는 조치다.

전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것을 골자로 한다.임대사업자는 임대수익 이자상환비율(RTI)을 종전 1.25(비규제)∼1.5배(규제)에서 1.0배로 완화했다. 

DSR은 모든 금융권의 대출 원리금 상환액을 기준으로 따지지만, DITI는 주택담보대출 이외 다른 대출은 이자 상한액만 더해 반영하기 때문에 대출받을 수 있는 한도가 늘어난다.

정부는 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 우선 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원하고 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환토록 할 예정이다. 

또 세입자가 퇴거한 뒤 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다. 다만 이 경우 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행된다.

정부는 이번 규제 완화로 생긴 자금이 다른 용도로 활요되지 않도록 엄격한 관리도 추진한다. 우선 지원 대상을 역전세 반환대출 규제완화(DSR·RTI 등) 발표가 이뤄지기 전인 올해 7월 3일 이전에 임대차계약이 체결된 겨우 중 내년 7월 31일까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.

아울러 지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환을 할수 있는 방법이 없는지도 엄격히 확인할 계획이다. 또한 대출금을 현 세입자에게 직접 지급해 집주인이 전세금 반환 외 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리할 방침이다. 

반환대출 이용기간 동안에는 신규주택 구매도 금지된다. 주택 구입이 적발되면 대출 전액회수와 함께 3년간 주택담보대출 취급 금지 등의 패털티를 부과할 계획이다.

규제완화를 적용받기 원하는 집주인은 우선 후속 세입자와 전세금 반환보증 가입을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 은행은 동 특약이 성실히 이행된다는 전제 하에 대출을 지원하며, 집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다. 이 의무가 이행되지 않으면 대출금 전액 회수 등의 제재 조치가 이뤄질 수 있다.

정부는 집주인이 후속세입자 보호를 위한 의무사항을 손쉽게 이행할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(주금공·HF), SGI서울보증 등을 통해 새로운 보증보험 상품도 한시적으로 운영할 예정이다. 

전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 규제 완화 시행일인 오는 27일부터 즉시 이용할 수 있다. 집주인이 직접 가입할 수 있는 상품도 다음 달 출시된다.

정부 관계자는 "역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화해 시장충격을 최소화 하는 취지"라며 "다만 이 조치가 다른 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해 나갈 것"이라고 말했다. 

한국건설경제뉴스 / 이보미 기자 news@k-buildnews.com

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