▲세운 6-4-1구역 조감도. 이미지=서울시 제공

[한국건설경제뉴스=최대식 기자] 서울 세운재정비촉진지구를 비롯한 도심 중심부에서 일반상업지역을 중심상업지역으로 올릴 때 적용되던 비주거용도 의무 비율이 기존 50% 이상에서 20% 이상으로 대폭 낮아진다. 이에 따라 동일한 용지 면적 내에서 주거 용도로 활용할 수 있는 비중이 최대 80%까지 늘어나 도심 주택 공급 확대에 물꼬가 트일 전망이다.

서울시는 이 같은 제반 규제 완화와 구역 조정 내용을 담은 ‘세운재정비촉진지구 재정비촉진계획 결정 변경안’을 발표하고 다음 달 12일까지 주민공람을 진행한다고 29일 밝혔다. 이번 변경안은 공람 기간 수렴된 주민 의견을 반영한 뒤 도시재정비위원회 심의를 거쳐 최종 확정된다.

이번 개정은 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’에서 제시한 도심 주거공급 확대 및 직주혼합도시 조성 기조를 구체화한 조치다. 주요 골자는 △용도지역 상향 조건 완화 △밀도 기준 조정 △존치정비구역의 촉진구역 전환 및 구역 분할 △세운상가군 공원화 사업 방식 재편 등이다.

▲세운상가군 규제 완화 내용. 도표=서울시 제공

우선 용도지역 상향 조건이 현실에 맞춰 유연해진다. 기존에는 중심상업지역 상향 시 비주거용도 비율을 50% 이상 채워야 했으나 20% 이상으로 완화된다. 의무 확보 시설 기준도 다변화돼 기존 ‘벤처기업집적시설 전용면적 1500㎡ 이상’ 외에 ‘생활SOC 전용면적 1500㎡ 이상’을 선택지로 추가했다. 다만 상가군 통합개발이나 업무지원시설·공공시설·지식산업센터 중 1개 이상을 갖춰야 하는 기본 요건은 유지된다.

사업성을 좌우하는 건축 밀도 규제도 함께 풀린다. 일반상업지역의 허용용적률은 기존 800%에서 880%로 80%포인트(기존 대비 10%) 인상되며, 건폐율 상한은 50% 이하에서 60% 이하로 완화된다. 시니어주택(노인복지주택) 도입 시 부여되는 용적률 인센티브 조항도 반영됐다.

오랫동안 정비가 정체됐던 지구 내 구역 체계도 재정비된다. 장기 지연되던 존치정비구역 12곳이 재정비촉진구역으로 전격 전환된다. 단, 별도 촉진사업 절차가 진행 중인 5-5구역은 전환 대상에서 제외된다. 사업 효율성을 위해 6-1-5구역과 6-2-2구역은 각각 2개 구역으로 분할되며, 이에 따라 지구 내 전체 구역 수는 44개에서 46개로 늘어난다.

세운상가군 공원화 사업은 현실성을 고려해 추진 구조가 개편된다. 시는 민간 정비사업 추진 시 대체공원을 확보하도록 했던 종전 방식을 실현 가능성이 낮다고 판단해 삭제하기로 했다. 대신 기존 도시계획시설사업과 상가군 통합재개발 방식으로 공원화를 추진한다. 2023년 계획에서는 세운운상가군 전체를 존치정비구역으로 지정한 후 주변 개발과 연계한 기부채납이나 통합재개발로 공원을 조성하려 했으나, 이번 개정으로 민간 개발 연계 방식이 빠지고 공공 주도 및 통합재개발 중심으로 일원화됐다.

세운지구는 2006년 재정비촉진지구 지정 이후 구역 세분화와 규제로 장기간 정체를 겪어온 지역이다. 시는 2014년 171개로 분할됐던 구역을 2023년 재통합하며 규제 완화를 추진해왔다. 한편, 현재 종묘 앞 세운4구역의 최고 높이 설정을 둘러싸고 서울시와 문화재청 등 정부 기관 간 이견이 이어지고 있어 향후 최종 승인 과정에서 쟁점으로 남아있다.

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