▲기존 브릿지대출과 현무출자 시 자본구조 변화 예시. 그래픽=국토부 제공

[한국건설경제뉴스=이보미 기자] 정부가 현재 3~5%에 불과한 동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업 자기자본비율을 세제 혜택을 부여해 선진국 수준인 20% 이상으로 높이겠다는 방안을 내놨다.

정부는 14일 오전 경제관계장관회의 의결을 통해 이같은 내용을 담은 '부동산 PF 제도 개선방안'을 국토교통부·기획재정부·금융위원회 등 관계부처 합동으로 발표했다.

부동산 PF는 부동산개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법으로, 우리나라 시장 규모는 지난해 말 기준 230조원에 달한다.

선진국에선 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치해 30~40% 자기자본으로 토지매입 후 건설단계에서 PF 대출을 받고 단순 분양수익뿐만 아니라 임대수익도 가추고 있어 수익구조가 비교적 안정적으로 운용되고 있다.

그러나 우리나라는 단기수익 추구 성향과 디벨로퍼 영세성으로, 5% 이내 자기자본으로 토지 매입부터 고금리 대출(브릿지론)을 받아 진행해 대출기관도 저(低)자본 위험을 보완하기 위해 사업성보다 건설사나 신탁사 보증에 의존하는 경향이 짙었다.

이런 이유로 부동산 경기 위축 등 사업여건 악화에 취약해 리스크가 시행사, 시공사, 금융사로 전이될 위험이 높은 한계가 있어왔다. 또 PF정보가 체계적으로 관리되지 않아 정부가 PF 위기를 선제적으로 곤리하는데 취약하고 위기 발생 시 신속한 대응이 어려웠다.

정부는 이에 중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율(20%)을 유도해 우리나라 부동산 PF 산업 구조를 선진화하고 시장 변동 리스크 최소화와 투자 활성화 도모를 꾀하겠다는 방침이다.

PF 자기자본비율 상향을 위해서는 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도하기로 했다. 이를 위해 PF사업(리츠)에 현물출자 시 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용하겠다는 계획이다.

현물출자 방식 개발 활성화를 위해선 선도사업 후보지를 공모하고 최종 후보지는 개발규제가 대폭 완화된 공간혁신구역을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅을 진행한다. 투자자와 안정적인 개발수단, 우수한 디벨로퍼, 도시규제 혁신 등을 접목한 선지국형 개발 모델을 제시하겠다는 목표다

토지주의 의사결정 지원을 위해선 한국부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원과 사업분석 등 컨설팅을 진행한다. 또 신유형 장기임대주택 등 정책사업에 토지주가 현물 출자하면 한국토지주택공사(LH) 매입 확약을 통해 사업성을 보완하고 공공기관이 디벨로퍼와 자산관리회사(AMC)로 참여한다.

정부는 이를 통해 자기자본비율이 20~40% 수준으로 상향되고 브릿지 대출을 받지 않아도 돼 사업비 절감과 분양가 인하로 이어지는 사업 안정성 제고 효과를 기대하고 있다.

▲현물출자 시 과세절차 및 개발 참여 유형. 자료=국토부 제공

정부는 또 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여하고 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해서는 PF 보증료를 할인한다. 

또 장기임대주택사업 활성화를 위해 자회사 소유, 간접투자(펀드 등) 등 다양한 방식을 통해 은행·보험사가 사업을 영위할 수 있도록 하는 '은행·보험법'도 개정도 추진한다. 

PF 대출 시 자기자본비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차등화하는 방안도 마련한다. 상호금융이나 여전, 새마을금고 등 리스크 관리체계가 부족한 업권은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토한다.

아울러 PF 대출의 연체율 수준 등을 감안해 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제를 정비하고 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 따라 마련하는 한편, 업권별 부동산PF 익스포져에 대한 한도규제를 정비한다.

PF대출 시 사업성도 강화된다. 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출토록 개선하는 것이다. 정부는 PF 사업성 평가 기준·절차를 마련하고 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가 의무화 등을 추진할 계획이다.

이외에도 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 '책임준공 개선 TF'를 운영해 책임준공 개선방안을 마련하고 PF 수수료의 투명성 제고를 위해 금융·건설 업계 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF를 통해 개선방안을 도출·시행할 방침이다.

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