여의도권역의 월평균 실질임대료 처음으로 3.3㎡당 10만원 넘어
 |
| ▲사진=셔터스톡 |
글로벌종합부동산서비스 회사인 JLL코리아가 최근 발행한 ‘2022년 3분기 서울 A급 오피스시장 동향’ 보고서에 의하면, 2022년 3분기 서울 A급 오피스(주1)는 오피스 수요호조와 서울내 임차가능 공간 부족으로 공실률이 지난 분기 대비 139bps 하락한 2.5%로, 2009년 이래 최저치를 기록한것으로 조사됐다.
서울3개 권역의 A급오피스 공실률이 모두 자연공실률인 5.0%를 하회하기는 2009년 이래 처음이다. 강남 권역의 공실률은 0.3%로, 세분기연속 0%대의 공실률을 유지했다. 도심권역의 공실률은 전분기 대비 약 221bps 하락한 4.9%를 기록했고, 여의도 권역은 분기 대비 약 179 bps 하락한 1.9%을 기록했다.
2022년 3분기 서울 A급 및 B급 오피스의 수요를 분석한 결과, 이전 수요가 38%로 가장 높은 비중을 차지했다. 다음으로는 증평 수요가 25%, 동일권역내에서의 업그레이드 수요가 21%을 기록했다. 이전 수요중에서는 동일권역내 동일급 오피스로의 이전 수요가 47%로 가장 많았고, 기타지역에서 3대권역으로 이전한 수요는 43%로 나타났다. 3대권역내 다른 권역으로의 이전 수요는 10%를 보였다. 이번 분기 가장 활발한 임차 활동을 보였던 산업군은 정보통신업으로 43%의 비중을 차지했다. 다음으로 도매 및 소매업이 26%, 금융 및 보험업이 13%의 비중을 차지하였다. 이번 분기 국적별 임차수요를 보면 국내 임차인이 약 75%, 외국계 임차인이 25%를 차지했다.
심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “현재 서울 전체 권역의 매우 낮은 공실률과 제한적인신규공급 물량으로 당분간 임대인 우호시장은 계속될 것"으로 전망했다. 이어 “한동안 0%대의 공실률을 유지할것으로 보이는 강남과 판교의 넘치는 임차 수요가 도심과 여의도로 이전하는 현상도 관찰되고 있다. 이러한 현상들을 감안했을때, 몇몇빌딩에서오랫동안 해소되지 않고 남아있던 공실이 해소되는 경우도 관측될 수 있을 것”이라고 예상했다.
3분기 서울 A급 오피스의 월평균 실질임대료(주2)는 서울의 공실률이 13년만에 최저치를 기록하면서 전분기 대비 6.5%, 전년동기대비 21.4% 상승한 3.3㎡당 약 11만8,500원이었다. 계속해서 최고임대료를 갱신하고 있다. 서울전체권역의 평균 렌트프리가 지난분기 1.8개에서 이번분기 1.4개로 감소하였는데, 2013년 2분기 이후 최저치이다.
여의도 권역의 월평균 실질 임대료는 3.3㎡당 약 10만2,800원으로, 10만원을 처음 넘었다. 전분기대비 9.6%, 전년동기대비 29.8%로 3개 권역중에서 가장 가파른 폭으로 증가하였다. 대부분의 여의도 A급빌딩들이 제로공실률을 유지하면서 렌트프리를 낮췄기 때문이다. IFC는 작년 3분기 평균 4개 수준이었던 렌트프리 수준이 이번분기 제로 수준으로 감소했다. 이는 이례적으로 인센티브 수준이 크게 줄어든 경우이다.
도심 권역의 월평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 11만7600원으로 전분기대비 4.9%, 전년동기대비 19.3% 상승했다. 콘코디언을 비롯한 빌딩들이 낮은 공실률을 유지함에 따라 렌트프리를 크게 줄였고 추가로 명목 임대료도 올랐다.
강남 권역의 월평균 실질임대료는 약 13만500원으로, 지난분기 12만원대를 돌파한 데에 이어 한분기만에 다시 13만원대로 진입했다. 평균 렌트프리수준 또한 0~1개 수준을 유지하면서 실질 임대료가 전분기 대비 6.6%, 전년동기 대비 19.1% 상승했다. 해당권역은 애초에 임차인 인센티브가 거의 없었기 때문에, 렌트프리 감소보다는 명목임대료 급등의 영향을 받았다.
3분기에 3개권역내에 신규 A급, B급 오피스빌딩 공급이 없었다. 올해 남은 4분기에도예정된 공급 물량은 없지만, 2023년에는 3개권역에서 A급 오피스가 공급될 전망이다. 2023년 상반기에는 강남역 인근에 위치한 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지에 연면적 약 1만5,000평의 오피스가 개발되어 공급될 예정이며, 하반기에는 여의도권역 옛 MBC 부지에 연면적약 1만7,800평의 브라이튼오피스와 옛 사학연금빌딩인 TP Tower(약 4만2,900평)가 준공될 예정이다. TP Tower는 아직 준공전 임에도 오피스시장에서는 드물었던 준공 이전선 임차사례가 관측되고 있다.
도심 권역에는 봉래 제1구역의 메리츠화재재 개발사업이 예정되어 연면적 약 1만2,200평의오피스가 공급될 것으로 파악되며, 서울역 인근에 위치한 서울로타워(옛 대우재단빌딩)의리모델링 및 증축 공사가 끝나면 약 9,000평의 오피스가 공급될 것으로 예상된다.
[저작권자ⓒ 한국건설경제뉴스. 무단전재-재배포 금지]
