불법·무등록행위 단속 강화등 사전 예방위한 공인중개사법 개정 촉구
임대인 국세·지방세 체납 정보 ‘계약체결 전, 인터넷 열람’ 확인 가능해야 실효적 대책 될 것

▲한국공인중개사협회 회관 출입구 모습. 현재 협회는 지도·조사권한은 없는 상태여서 서울 중앙회와 전국 19개 시·도지부를 통해 신고를 접수해 행정관청에 전달하는 역할만을 하고 있다.<사진제공=한국공인중개사협회>

 

한국공인중개사협회는 깡통전세 예방을 위해 도입된 임대인의 국세·지방세 체납 정보 열람과 관련해 ▲계약체결 전 확인(또는 계약체결 당시)과 ▲인터넷을 통한 열람 및 확인이 가능하도록 보완되어야 피해예방을 위한 실효적 대책이 될 것이라고 밝혔다.

   

국회는 임차인이 임대인의 세금체납 여부를 사전에 확인하지 못해 깡통전세 피해가 더 불어났다는 지적에 따라 국세징수법을 개정, 내년 4월 1일부터 ‘세입자가 계약체결 후 계약서를 첨부하면 임대인의 동의없이도 국세·지방세 체납 정보를 확인 가능’ 하도록 개정했다. 하지만, 그 확인 시기와 세무서를 일일이 방문해야 하는 문제로 실효성이 떨어진다는 것이 협회의 지적이다 

 

협회는 12월 28일 <전세사기 유형과 개선방안 자료집>을 발표하고 ▲계약체결 시점에 공인중개사가 해당 임대차물건의 보증금 총액을 확인 할 수 있는 제도 도입 ▲임차중인 주택의 경우 임대인 변경시 임차인에게 계약내용에 대한 안내 고지의무 부여 ▲전세보증보험에 대한 승계의무 부여 ▲중개대상물 확인설명서에 매도인과 임대인의 부동산정보공개 의무 부여 ▲계약체결 시점에 선순위 임대차정보 제공 의무 부여 ▲국세완납증명 제공의무 부여 ▲주택가격의 급격한 변동에 발맞춘 유연한 대출정책의 보완 등 구체적인 법제화 작업이 필요하다고 제언했다.

 

특히 전세보증금 반환보증보험과 관련해 2021년 기준 보증거절율이 40%에 육박하고 있음을 지적하며 임대인 미동의시 가입 불가한 현재의 시스템을 전면 개선해 ▲가입요건 완화 ▲가입 범위 확대 ▲전세가율 높은 지역의 보증거절에 대한 개선책 마련등 임차인의 주거안정을 도모하기 위한 다양한 제도적 검토 사항을 제시했다.

 

이밖에도 ▲직거래로 인한 피해예방을 위해 개업공인중개사를 통한 합법적 거래 유도 ▲공인중개사 사무소개설등록요건 강화 ▲대면거래를 통한 명확한 권리확인 유도 ▲공인중개사협회의 지도감독 기능 강화 등 개선방안을 제시했다.

 

특히, 깡통전세는 ▲시세가 비교적 투명하지 못한 신축빌라를 대상으로 한 건축업자와 분양업자의 커넥션 ▲자격제한 요건이 없는 무분별한 분양업자의 양산 ▲제한 없는 중개보조원 고용 ▲중개대상물에 대한 확인설명이 불가한 직거래 증가 ▲일반중개 의뢰계약 시스템의 부실 등 부동산 유통시장의 중개메카니즘상의 문제에서 기인한다고 진단했다.

 

한편, 협회는 “이번 사건의 전후 사정을 살펴보면 그 규모와 원인 그리고 악의적 수법 등에서 놀랄 수밖에 없다. 과거 일선 행정관청으로 지도단속권한을 일원화 시킬 때부터 예견됐다”고 진단했다. 

 

협회는 공인중개사 제도를 도입한 부동산중개업법이 제정된 1984년부터 1998년까지 무등록 중개행위자 및 중개시장 교란자에 대한 조사와 단속권한을 부여받아 행정관청과 경찰 등에 고발조치 업무를 수행해 왔었다.

 

이후 정부는 1998년 규제개혁을 명분으로 단속권한을 행정관청으로 일원화 시켰지만, 행정인력과 예산부족으로 단속이 소홀해 지면서 현재까지 ‘사전예방’보다는 형식적인 ‘사후처리’에 정책의 초점이 맞춰져 왔다. 

 

협회는 이같은 깡통전세  등 피해로부터 국민재산권을 보호하고 부동산거래 안정성 확보 대안으로 지난 10월 입법 발의된 ‘공인중개사법 일부 개정법률안(무등록·불법 중개행위 등 부동산시장 교란행위에 대한 지도·관리 업무의 협회 위탁)’의 조속한 통과를 통해  ‘사후조치’가 아닌 ‘사전예방’ 에 적극 나서야 한다고 피력했다.

 

부동산시장의 이상기류를 누구보다 가장 빠르게 공인중개사들이 감지하고 있음에도, 현 제도하에서는 협회가 아무런 사전조치를 취할 수 없도록 손과 발을 묶어 놓은 상황이라는 입장이다.  

 

“전국의 시·군·구와 읍·면·동까지 체계적으로 조직화 되어 있는 협회를 활용해 공인중개사와 중개업계 종사자에 대한 ‘지도점검’, 불법·무등록 중개행위자 단속업무’ 등 자정노력이 가능해 진다면 이번과 같은 사고를 미연에 방지하고 국민 재산권을 보호하는데도 큰 효과가 있을 것”이라고 강조했다.

 

나아가 협회는 부동산중개사고를 고의적으로 일으킨 공인중개사에게는 사고예방 차원에서 공제가입 등의 제한을 두는 등 손해배상책임 공제제도 개선을 적극 검토할 계획이다. 

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