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[한국건설경제뉴스=최대식 기자] 서울 아파트 전세가율이 지속적으로 하락하면서 강남3구(강남·서초·송파)를 중심으로 갭투자가 사실상 어려워졌다는 분석이 나왔다. 특히 이들 지역의 전세가율은 30%대까지 하락해 전셋값이 매매가의 절반에도 못 미치는 상황이다.

23일 부동산R114 통계에 따르면, 강남구의 전세가율은 39.1%로 나타났다. 이는 1월(41.9%) 대비 2.8%포인트 하락한 수치다. 같은 기간 송파구는 2.4%포인트 하락한 38.4%, 서초구는 2.4%포인트 내린 37.1%를 기록했다.

서울 전체 평균 전세가율도 1월 48.0%에서 6월 45.2%로 떨어졌다. 이는 2017년 이후 최저 수준으로, 강남권과 주요 지역에서의 가격 격차가 확대되고 있음을 방증한다.

전세가율 하락은 갭투자 전략의 주요 기반이던 ‘전세 레버리지 효과’를 약화시키고 있다. 매매가 대비 전세가가 낮을수록 투자자가 부담해야 하는 초기 자금이 커지기 때문이다.

부동산R114 윤지해 리서치랩장은 “전세가율 하락은 사용 가치가 투자 가치를 따라가지 못한다는 의미”라며 “이제는 갭투자도 자금 여력이 있는 사람만 진입 가능한 구조로 바뀌고 있다”고 분석했다.

실제 부동산R114가 분석한 서울 25개 자치구 중 전세가율이 가장 낮은 지역은 서초구(37.1%)였으며, 강남구(39.1%), 송파구(38.4%), 용산구(40.9%) 등 순으로 이어졌다. 반면 금천구(60.9%), 성북구(59.5%), 중랑구(59.5%)는 여전히 비교적 높은 전세가율을 유지하고 있는 것으로 나타났다.

전문가들은 매매가 상승률이 전세가를 앞서면서 전세가율이 자연스럽게 낮아지고 있다고 분석한다. 이는 집값 기대심리가 살아나고 있다는 뜻으로도 해석되지만, 반대로 투자 접근성이 낮아져 거래량 감소로 이어질 가능성도 있다는 경고도 나온다.

특히 전세가율이 낮아지면 신규 진입자나 청년층, 실수요자의 주거 부담이 더 커질 수 있어 정책적 대응이 요구된다. 일각에서는 전세가율 하락을 감안해 보증금 반환 리스크에 대한 보험제도 강화와 금융지원 대책의 정비가 필요하다는 목소리도 제기된다.

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